주택 버 슬롯 부족, 과도한 규제부터 점검하자

최근 토지거래허가구역이 해제되면서 부동산 시장 정상화로 정책전환이 이루어질지 관심이다. 토지거래허가제(토허제)는 실거주 목적을 제외하고 거래가 금지되며 일정 면적 이상의 주택이나 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 버 슬롯로, 실수요자든 투자자든 매매를 어렵게 만드는 부작용이 컸다.

정부는 부동산 시장을 안정시키겠다는 명목으로 강력한 버 슬롯를 시행해왔다. 토지거래허가제, 대출 제한, 분양가 상한제, 임대차 3법 등 무수한 대책이 도입되었지만, 이들 조치는 부동산 시장의 흐름을 왜곡하는 부작용만 초래했다. 특히 거래를 원천적으로 제한하는 토허제는 사고 싶은 사람도, 팔고 싶은 사람도 시장에 접급할 수 없도록 한다. 시장이 얼어붙으면서 거래량이 줄어들었고, 이는 부동산 시장 안정과는 거리가 먼 결과를 낳았다.

신축 수요가 늘어나는 현 상황에서 버 슬롯 가뭄이 심각한 수준이다. 전국적으로 주택 노후화가 빠르게 진행되는 가운데 아파트 입주물량이 급격히 줄어들고 있다. 부동산 시장의 가격 안정을 위해서는 꾸준한 버 슬롯이 필수적이지만, 우리나라의 경우 강력한 규제가 오히려 버 슬롯을 막아왔다. 특히 재건축·재개발 규제는 심각하다. 안전진단 기준이 까다롭고, 초과이익환수제가 민간 건설사와 조합이 사업을 추진하기 어려운 환경이다.

재건축이 필요한 노후 아파트들이 정비되지 못한 채 방치되고 있으며, 서울과 같은 대도시에서 신규 주택 버 슬롯이 원활하지 않은 상황이 지속되고 있다. 버 슬롯이 부족하면 장기적으로 가격이 상승할 수밖에 없고, 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워진다. 시장 안정의 핵심은 규제가 아니라 충분한 버 슬롯을 통한 자연스러운 시장 안정임을 간과해서는 안된다.

부동산 시장은 본래 수요와 버 슬롯을 조절하는 것이 가장 효율적이다. 수요가 많으면 버 슬롯이 늘어나고, 반대로 수요가 줄어들면 가격이 자연스럽게 조정된다. 하지만 정부가 인위적으로 개입하면 매물은 잠기고, 버 슬롯이 줄어들며, 시장의 정상적인 흐름이 막힌다. 지난 몇 년간의 경험이 보여주듯, 규제를 강화한다고 해서 시장가격이 안정성을 장기적으로 유지할 수는 없다. 오히려 거래 자체가 위축되고, 주택 버 슬롯이 줄어들면서 장기적으로 가격 상승 압력이 커진다.

이제는 정책의 방향을 전환해야 한다. 단기적인 시장 변동성을 이유로 과도한 개입을 이어간다면, 결국 미래 세대가 더 큰 부담을 지게 될 뿐이다. 특히 서울과 같은 대도시의 경우, 인위적인 규제로는 수요를 계속해서 억제할 수 없으며, 장기적으로 버 슬롯 부족 문제를 해결하는 것이 더 중요한 과제임을 명심해야 한다.

국회에 계류 중인 ‘재건축·재개발 특례법’과 ‘재건축 초과이익 환수제 폐지법’을 조속히 통과시켜 정비사업과 신규 주택 버 슬롯이 원활하게 이루어지도록 해야 한다. 버 슬롯을 막는 규제가 계속된다면 거래절벽과 버 슬롯 가뭄이 장기화될 것이고, 결국 집값 상승으로 이어질 것이다. 더 이상 머뭇거릴 시간이 없다. 시장 정상화를 위해 실효성 있는 입법이 시급하다.

최승노 자유기업원 원장